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Modifications des conditions d’application de l’abattement fiscal immobilier en Région Bruxelloise (Belgique).

À compter du 1er avril 2023  l’achat d’un premier logement en Région Bruxelloise sera plus avantageux d’un point de vue fiscal. La tranche exonérée de droit d’enregistrement est relevée et les primo-acquéreurs qui s’engagent à procéder à la rénovation énergétique de leur nouveau logement bénéficieront également d’un abattement complémentaire.

Concernant l’abattement principal, plusieurs changements interviendront. Le plafond de la base imposable maximale est relevée à 600 000 €, contre 500 000 € auparavant. L’abattement, c’est-à-dire la tranche exonérée de droits d’enregistrement, sera quant à lui porté à 200 000 €, en lieu et  place de 175 000 €, soit une économie supplémentaire de 3.125 € portant l’avantage fiscal à 25.000 €. Le délai d’établissement de la résidence principale dans le bien acquis sera porté à 3 ans au lieu de 2 ans. Ce délai pourra même être porté à 5 ans dans le cas où l’acquéreur s’engage à améliorer la performance énergétique du bâtiment acquis. L’obligation de maintien de domicile dans l’immeuble pour lequel l’abattement a été obtenu pendant une durée ininterrompue de 5 ans demeure cependant inchangée. Toutefois la sanction en cas de non-respect du délai est modifiée. Le remboursement du bénéfice de l’abattement sera due au prorata, en fonction de la partie du délai (par année) qui n’aura pas été respectée. Cette règle est rétroactive et bénéficiera également aux personnes ayant bénéficié de l’abattement avant le 1er avril 2023.

Un abattement complémentaire et immédiat est également introduit. Il s’appliquera lorsque les acquéreurs s’engagent à procéder à l’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble acquis. Conscient des enjeux et objectifs climatiques, et de la vétusté du parc immobilier bruxellois, le législateur régional a décidé d’adapter le régime existant afin d’inciter le citoyen à participer à cet effort d’intérêt général. Le montant de l’abattement complémentaire s’élève à 25.000 € pour chaque amélioration de catégorie énergétique ainsi obtenue, avec un minimum de deux catégories. Cet abattement complémentaire reste cependant un accessoire à l’abattement principal et les conditions de celui-ci doivent dès lors être respectées. Les personnes ayant demandé l’application de l’abattement complémentaire et n’ayant pas accompli les travaux nécessaires dans les délais seront sanctionnés (amendes). Il est donc fortement conseillé d’avoir recours aux conseils d’un professionnel avant de s’engager dans l’amélioration des performances énergétiques d’un bâtiment.

Les modifications apportées entreront en vigueur le 1er avril 2023. Ce sont donc les conventions d’acquisition (« compromis ») conclues à partir du 1er avril 2023 qui seront visées, de même que les conventions sous condition suspensives conclues avant le 1er avril 2023 dont la condition suspensive se réalise après le 31 mars 2023.

Depuis le 23 novembre 2022, l’obtention d’un certificat d’inventaire amiante est obligatoire en Flandre pour tout transfert entre vifs d’un droit de propriété, de la constitution ou du transfert d’un droit d’usufruit, d’emphytéose, de superficie ou de droit réel d’usage portant sur une structure accessible construite avant 2001.

Concrètement, cela concerne toute construction antérieure à 2001 dans laquelle il est possible d’entrer. Il est possible d’entrer dans une construction à partir du moment où celle-ci est constituée d’au moins un toit porté par des éléments de construction, et/ou une personne peut normalement se tenir ou marcher à l’intérieur. Il faut une hauteur minimale de 1,75 m en position debout ou à pied. Toutefois, l’obtention d’un certificat d’inventaire amiante n’est pas requise lorsque la surface au sol de la construction est inférieure à 20m2. S’il y a plusieurs constructions accessibles, la somme des surfaces au sol doit être inférieure à 20m2.

Entrent dans le champ d’application les maison, appartement, immeuble de bureaux, garage, carport, abri de jardin, hangar, etc.

Quant aux appartements en copropriété forcée, un certificat d’inventaire amiante ne sera obligatoire pour les parties communes qu’à partir du 1er mai 2025. Un immeuble de rapport vendu à une seule et même personne, en revanche, n’est pas soumis à la copropriété forcée et il faudra donc également établir un certificat pour les parties communes et ce, depuis le 23 novembre 2022.

Il est prévu, pour le 31 décembre 2031, que ce type de certificat sera nécessaire pour toute construction accessible construite avant 2001 en tant que telle, et non seulement en cas de transfert de droits relatifs à une telle construction.

Par ailleurs, l’OVAM a précisé que l’obtention d’un certificat d’inventaire amiante n’est requise que lorsque le transfert implique un nouveau propriétaire ou un nouveau détenteur d’un droit réel (usufruit, nue-propriété, …).

Outre les ventes, les donations immobilières avec ou sans réserve d’usufruit, ainsi que les apports immobiliers à une communauté matrimoniale sont également concernés par cette nouveauté législative. Ne sont a contrario pas visés les conventions contenant une clause d’accroissement ni les partages lorsqu’aucun nouveau propriétaire n’intervient.

L’acte authentique notarié doit mentionner si un certificat d’inventaire amiante valable a été remis à l’acquéreur. Toutefois, il n’existe pas d’obligation générale d’élimination de l’amiante par l’acquéreur. Il devra tout de même faire preuve de diligence en cas de réalisation de travaux d’entretien ou de rénovation dans le bien : les matériaux contaminés et facilement accessibles en raison des travaux devront être retirés par ses soins.

Important : en l’absence de certificat d’inventaire amiante, l’acquéreur pourra invoquer la nullité de l’acte ! Cette action en nullité ne pourra disparaitre que si un certificat valable est finalement communiqué et que l’acquéreur renonce dans l’acte à invoquer la nullité. De plus, l’absence de certificat pourrait également être considéré comme un délit contre l’environnement.

La durée de validité du certificat est en principe de 10 ans. Elle est réduite à 5 ans lorsqu’il est question d’au moins un matériau contenant de l’amiante à haut risque matériel. Enfin, un nouveau certificat est nécessaire lorsque l’état ou la situation change (des travaux ont été réalisés, des nouveaux matériaux ont été ajoutés, …).

Le coût d’un tel certificat varie en fonction d’un certain nombre de critères (le type de bien, l’année de construction, …). L’acquéreur trouvera la liste des différents experts agréés via le lien suivant https://ovam.vlaanderen.be/lijst-procesgecertificeerde-bedrijven.